04. 09. 2018

Vir in informacije: Saop d.o.o., 19. 6. 2017, www.minimax.si

Če imate na voljo prostor, ki bi ga lahko preuredili za oddajanje turistom, se morate najprej prijaviti kot sobodajalec, kar pa zahteva nekaj truda in spretnosti.

Sistemi, kot so AirBNB ali Bookings, ne zahtevajo, da pred objavo na portalu dokažete, da poslujete skladno z zakonom. To boste morali pokazati in dokazati ob obisku inšpektorja. Katerim zakonom je treba slediti, če želite postati sobodajalec kot fizična oseba, si lahko preberete v tem prispevku.

Kaj sploh AirBNB pomeni? Originalno ime izhaja iz ideje, da gostom v svojem domu ponudite prenočišče na »napihljivi postelji« in zajtrk, dobesedno pomeni »airbed and breakfast«. Glavna ideja je ta, da goste povabite v udobje svojega doma in jim pomagate pri raziskovanju okolice. Čez leta je projekt prerastel idejo zgolj »napihljive« postelje, kajti uspešni so tisti, ki ponujajo drugačnost in udobje.

Sobodajalci v Sloveniji

V Sloveniji je oddajanje prostorov v porastu, saj je samo v Ljubljani na voljo več kot 600 različnih ponudb preko AirBNB platfrome. Sobodajalci, ki ponujajo bivanje turistom, postajajo resna konkurenca hotelirjem, ki ocenjujejo, da so tako že izgubili okoli 10 % trga. Ker pa večina oddaja sobe »na črno«, so na Tržnem inšpektoratu začeli izvajati intenzivne nadzore.

Kaj je treba zagotoviti, če želite legalno oddajati sobe?

Četudi želite postati sobodajalec kot fizična oseba (torej ne kot podjetje ali društvo), morate slediti 19 zakonom, ki predpisujejo urejanje tega področja. Po ocenah tistih, ki so proces registracije že opravili, potrebujete približno 60 do 75 dni, da uredite vse potrebno.

Kot so zapisali v Zakonu o gostinstvu (ZGos) je lahko sobodajalec fizična oseba, ki opravlja dejavnost le občasno (skupno ne več kot pet mesecev v koledarskem letu) in gostom nudi do 15 ležišč ter je vpisana v Poslovni register Slovenije (za podjetja in društva veljajo drugačne omejitve).

POMEMBNO JE VEDETI: Dejavnost nastanitve gostov, ki jo opravljajo kot sobodajalci – fizične osebe, je po ZGos opredeljena kot gostinska dejavnost, ki obsega pripravo in strežbo jedi in pijač ter nastanitev gostov, zato se dohodek fizičnih oseb, sobodajalcev po ZDoh-2, obravnava kot dohodek iz dejavnosti in ne kot dohodek iz oddajanja premoženja v najem.

Kateri zakoni in pravilniki urejajo to področje?

1. Zakonu o gostinstvu - ZGos
2. Pravilnik o minimalnih tehničnih pogojih in o obsegu storitev za opravljanje gostinske dejavnosti
3. Pravilnik o kategorizaciji nastanitvenih objektov
4. Zakon o dohodnini - ZDoh-2
5. Zakon o davčnem postopku - ZDavP-2
6. Zakon o davku na dodano vrednost - ZDDV-1
7. Pravilnik o izvajanju zakona o davku na dodano vrednost
8. Pravilnik o poslovnih knjigah in drugih davčnih evidencah za fizične osebe, ki opravljajo dejavnost
9. Zakon o gospodarskih družbah - GD-1
10. Zakon o pokojninskem in invalidskem zavarovanju - ZPIZ-2
11. Zakon o zdravstvenem varstvu in zdravstvenem zavarovanju - ZZVZZ
12. Zakon o davčnem potrjevanju računov - ZDavPR
13. Zakon o Poslovnem registru Slovenije (ZPRS-1)
14. Pravilnik o načinu vpisa sobodajalcev v Poslovni register Slovenije
15. Zakon o graditvi objektov - ZGO-1
16. Stanovanjski zakon - SZ-1
17. Zakon o prijavi prebivališča - ZPPreb
18. Zakon o starševskem varstvu in družinskih prejemkih
19. ZSDP-1 - Zakon o urejanju trga dela - ZUTD

Kako torej začeti?

1. Urediti dokumentacijo in prijaviti objekt:

• Pridobite dokazilo o lastninski ali razpolagalni pravici; izpisek iz zemljiške knjige ali overjena kupoprodajna pogodba, s katero se dokazuje lastninsko pravico – najemna pogodba, ki dovoljuje opravljanje dejavnosti 55.203. (izpisek dobite na Geodetski upravi). Če še niste vpisani kot lastnik v zemljiški knjigi, morate izkazovati pravico razpolaganja s stanovanjem ali počitniško hišo (z najemno ali s podnajemno pogodbo);
• Pridobite uporabno dovoljenje za stanovanjsko namembnost nepremičnine;
• Pridobiti morate soglasje lastnikov, če jih je več;
• Stanovanje je treba urediti skladno s kategorizacijo prostorov
• Zagotoviti je treba splošne minimalne pogoje (požarni red, minimalni tehnični pogoji …);
• Treba se je registrirati kot sobodajalec (prijava na Ajpes). Šele potem ko ste vpisani v register, lahko začnete opravljati dejavnosti, za katero morate predhodno izpolnjevati pogoje. 

Po prijavi je treba urediti

• Izdajanje računov gostov:

- Davčni zavezanec, fizična oseba, ki opravlja storitev sobodajalstva, mora za storitev izdati račun, in to ne glede na to, ali je identificiran za namene DDV ali ne.

- Izdajanje gotovinskih računov: Če gostje plačajo strošek bivanja v gotovini, mora sobodajalec izdati davčno potrjeni račun.

- Izdajanje negotovinskih računov: Če sobodajalec sprejema turiste, ki nočitve pri sobodajalcu plačajo agenciji (Bookings ali AirBNB), sobodajalec pa na podlagi nočitev, t.i. voucherjev, svoje storitve zaračuna agenciji, ki mu račun plača na transakcijski račun, pa ti računi niso predmet davčnega potrjevanja računov.

Predmet davčnega potrjevanja računov tudi niso tisti računi, ki jih sobodajalec izda turistom za turistično takso, čeprav jo plačajo v gotovini, sobodajalec namreč pobira takso v imenu in za račun občine.

Podatke o gostih je treba sporočiti državnim organom

Sobodajalec je dolžan vsakega posameznika prijaviti pristojni policijski postaji, in sicer v 12 urah po njegovem sprejemu. Prijavo lahko opravijo fizično ali elektronsko.

Obdavčitev oddajanja nepremičnine v turistične namene

Fizične osebe, ki se prijavijo kot sobodajalci, so obdavčeni z dohodkom iz dejavnosti. To pomeni, da davčno osnovo lahko ugotavljajo ali z upoštevanjem dejanskih prihodkov in dejanskih odhodkov ali z upoštevanjem dejanskih prihodkov in normiranih odhodkov. Pri normirani obdavčitvi ni treba voditi vseh odhodkov, ampak so ti ocenjeni v deležu od prihodkov. Za prvo leto nosilec dejavnosti promet oceni in FURS mu glede na oceno izračuna mesečne obroke akontacije dohodnine od dohodka iz dejavnosti.

Registracija za DDV

Če davčni zavezanec (pravna ali fizična oseba) pričakuje, da bo v obdobju 12. mesecev presegel 50.000 EUR obdavčljivega prometa, mora že pred tem po elektronski poti (eDavki) poslati izpolnjen obrazec DDV-P2, na podlagi katerega ga davčni organ identificira za namene DDV. Davčna stopnja za DDV pri nudenju nočitev (oddajanju nepremičnin v turistični najem) se obračuna po nižji, 9,5 odstotni stopnji.

Kako razvozlati vse zakone?

Ali mora fizična oseba plačevati tudi prispevke?

Sobodajalec mora plačevati mesečne prispevke v višini 27,60 EUR (oziroma na letni ravni 331,24 EUR).

Slednji so sestavljeni iz:

• pavšalni prispevek za pokojninsko in invalidsko zavarovanje = 13,75 EUR
• pavšalni prispevek za zavarovanje za primer poškodbe pri delu in poklicne bolezni = 3,46 EUR
• pavšalni prispevek za zdravstveno zavarovanje = 10,39 EUR

Dodaten zaslužek, vendar tudi odgovornost

Sobodajalstvo je lahko dodaten zaslužek, vendar je tudi k temu projektu treba pristopiti z razdelanim načrtom in veliko mero odgovornosti. Prihodki so lahko res visoki (veliko je odvisno od lokacije in velikosti sobe/apartmaja), vendar je treba računati še z vzdrževanjem prostorov (nakupi rjuh, brisač, dodatkov …), čiščenjem in seveda tudi z vašo dosegljivostjo.

Za pomoč še nekaj povezav do pomembnejših dokumentov:

• Ministrstvo za finance je objavilo brošuro za sobodajalce kot fizične osebe, kjer so popisani vsi zakoni in pravilniki - brošuro dobite na tej povezavi,
• Obrazec za registracijo na Ajpes,
• Uporabno dovoljenje za stanovanjsko namembnost nepremičnine,
• Kategorizacija prostorov,
• Minimalni splošni pogoji,
• Prijava gosta na policijo.

Ali se vam je zdel članek koristen? Da Ne

Nazaj